不動産購入の流れ １．物件探し、物件情報の収集 ２．現地見学、物件の調査 ３．資金計画の確認 ４．売買条件の提示、売主への交渉 ５．重要事項の説明 ６．売買契約の締結 ７．住宅ローンの申込 ８．住宅ローン融資の確定 （民間の金融機関で2週間〜3週間、公的資金で1か月〜2か月程度必要です。） ９．残代金の支払い及び物件の引渡 １０．入居 Topへ ------------------------------------------------------------------------
不動産購入の際の注意点 １．物件の把握／日照・通風・給排水・道路･環境を詳しく調べよう。 ２．売買の条件／引渡時期・付帯物・価格の交渉。 ３．資金計画／低金利のものから選択し、ゆとりのある返済計画を。 ４．公的資金の利用／住宅金融公庫等の公的融資は新築住宅またはある一定の条 件を満たす中古住宅にしか利用できません。また、新築住宅の場合でも土地 の面積が１００平方メートル以上あることが条件となります。 ５．重要事項説明書／物件の状況、売買代金以外に必要な負担金、法令の制限の 概要、契約の解除条件、違約金の定め、等のチェックを。 ６．違約金／一般的に売買代金の１０％〜２０％です。 ７．売買契約書／重要事項の説明の時と同じ内容になっているかどうか。住宅ローン 利用の停止条件が付いているかどうか。契約の解除、違約金の確認。 ８．仲介手数料／仲介手数料は売買契約時に半額、物件引渡時に半額支払います。 ９．違反建築物と既存不適格建築物／違反建築物とは法令に違反している建築物、 住宅ローンの融資が受けられないばかりか、再建築（建て替え）が出来ない場合 もあります。既存不適格建築物はその建物が建築された時は問題がなかったの ですが、法令が変わり、現在と同じ建築物が再建築できない物件のことです。 この場合その建物を使い続ける限りは大丈夫です。 １０．敷地と道路／現在の法令では都市計画区域内の宅地に建物を建築する場合、 幅員４ｍ以上の道路に敷地の間口が２ｍ以上（個人住宅の場合）接していなけれ ば、建築が出来ません。また、私道の場合負担金が発生することもあります。 なるべく公道（所有者が県・市・町・村）が望ましいですね。 １１．瑕疵担保責任／新築の場合１０年以上の瑕疵担保責任（建物の構造上、 主要な部分）を売主が負うよう定められていますが、中古住宅の場合は うやむやになりがちです。最低２ヶ月以上の瑕疵担保責任を売主に負っ てもらいましょう。特に注意すべき事項として、雨漏り・白蟻の被害・給排 水設備の不良・建物構造上の主要な部分の木部の腐食等 １２．以上が、主な注意点ですが、重要事項説明書や売買契約書の内容をよく 確認しましょう。 わからない事や、疑問があるときは、宅地建物取引主任者や担当営業マンに 必ず確認しましょう。 １３．購入から引渡まで通常で２か月〜３か月です。但し、住宅金融公庫等、 公的資金をを利用する場合は、受付期間が決まっていますので、 金融機関や不動産会社に確認しましょう。融資を受けるまで３か月以上 かかる場合があります。また、売主さんが買い換えなどで転居先の建物が 未完成の場合などは引渡時期が半年先などと長期の場合もあります。 買い換え先の建物の完成が遅れた場合は引渡時期が遅れることが あるかもしれません。入居したい時期が決まっている場合は、引渡までの 期間を逆算して早めに探したり、引渡時期がはっきりしている物件を探す 必要があります。不動産会社の担当者にその旨をしっかりと伝えることも 必要です。 Topへ ------------------------------------------------------------------------
不動産購入の諸費用 １．印紙代（国税） 売買契約書に貼付します。 ２．登記費用（国税） 所有権移転登記・所有権保存登記の費用です。 ３．公租公課（固定資産税・都市計画税） 引渡時に日割りで清算します。 ４．不動産取得税（都道府県税） ５．仲介手数料（不動産会社への手数料） 取引態様が仲介の物件の場合必要。 ６．維持管理費（集中浄化槽の場合やマンションの場合の維持管理費等） 日割りで清算。 ７．維持管理施設負担金（集中浄化槽施設等） 引渡時に一括で支払います。 新築建売住宅等では、水道負担金や下水道受益者負担金等が 必要な場合があります。 ８．住宅ローン事務手数料（申込金融機関） １件につき３万円〜５万円（税別）程度。 ９．保証料（住宅ローン借入の際） 保証人の代わりに保証会社が保証します。 １０．火災保険料（住宅ローンを利用する場合に加入します。） １１．印紙代（国税） 住宅ローンを借りる際に金銭消費貸借契約書に貼付します。 １２．抵当権設定登記代（国税） 購入する不動産に抵当権を設定します。 借入金融機関によりその他の費用が必要な場合があります。 １３．費用の目安として新築の物件で売買代金の６〜８％程度、仲介の中古住宅等で 売買代金の８〜１０％程度必要です。 ------------------------------------------------------------------------